札幌市の民泊ルールをわかりやすく解説｜180日ルール・営業制限区域・届出後の義務

「札幌市で民泊を始めたいけれど、180日までというのはどういう意味？」

「札幌市なら、どこでも180日営業できる？」

「民泊の届出が終われば、あとは自由に営業していい？」

札幌市で住宅宿泊事業法に基づく民泊を始める場合、知っておきたいルールがいくつもあります。

代表的なのが年間180日という営業日数の上限です。

しかし、札幌市の民泊は「180日以内なら、札幌市内のどこでも同じように営業できる」というわけではありません。

物件の所在地や営業方法によっては、札幌市の条例による追加の営業制限を受ける場合があります。

さらに、民泊は届出をして終わりではありません。

営業開始後も、

• 宿泊者名簿の作成・保存
• 標識の掲示
• 外国人宿泊者への案内
• 騒音・ゴミなどについての説明
• 近隣からの苦情への対応
• 2か月ごとの定期報告

など、住宅宿泊事業者として継続して行わなければならないことがあります。

私は不動産管理会社で20年以上、入居者対応、クレーム対応、建物管理、オーナー対応などに携わってきました。

その経験から特にお伝えしたいのは、

民泊は「届出を取る仕事」ではなく「住宅を継続的に管理する事業」

だということです。

この記事では、札幌市で民泊を始めたい方に向けて、180日ルール、札幌市独自の営業制限、届出後の義務、近隣対応などを実務目線でわかりやすく解説します。

札幌市で民泊を始める前に知っておきたい基本ルール

住宅宿泊事業法に基づく民泊とは、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業で、宿泊させる日数が1年間で180日を超えないものをいいます。

また、住宅宿泊事業として使用できる「住宅」には、

• 台所
• 浴室
• 便所
• 洗面設備

が必要です。

さらに、単にこれらの設備があるだけではなく、法律上の「住宅」としての居住要件も満たす必要があります。

つまり、

「キッチンとお風呂がある空室なら、どこでも民泊にできる」

ということではありません。

民泊を始める場合は、まずその物件が住宅宿泊事業法による民泊に適した物件なのかを確認することが重要です。

参考：観光庁「民泊制度ポータルサイト」

民泊の「年間180日ルール」とは？

住宅宿泊事業法による民泊で最もよく知られているルールが、

年間180日

という営業日数の上限です。

住宅宿泊事業では、1年間に人を宿泊させる日数が180日を超えないことが条件になっています。

この「1年間」は、

毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで

です。

そして1日は、

正午から翌日の正午まで

として計算します。

そのため、一般的なカレンダーの1月1日から12月31日までで180日を計算するわけではありません。

【不動産管理の現場から】

民泊を「不動産投資」として考える方にとって、180日ルールは非常に重要です。

例えば通常の賃貸住宅なら、基本的には年間を通して賃料収入を想定できます。

しかし住宅宿泊事業では、法律上の営業日数上限があります。

そのため、

「1泊いくらで貸せるか」だけで収支を計算してはいけません。

物件を借りる場合は、

• 家賃
• 管理費
• 水道光熱費
• 清掃費
• 管理委託費
• 消防設備費
• 家具・家電費
• 宿泊税等

といった支出が年間を通して発生する可能性があります。

一方、営業できる日数には上限があります。

民泊物件を契約する前に、営業可能日数を前提に収支計算することが重要です。

180日はどうやって数える？

180日の上限は、基本的に届出住宅ごとに適用されます。

例えば、同じ届出住宅について途中で住宅宿泊事業者が変更されたとしても、その年度の180日が最初からリセットされるわけではありません。

また、一つの届出住宅として複数住戸・複数棟を届け出ている場合、そのうち1室にでも人を宿泊させれば1日としてカウントされる場合があります。

中古の民泊物件を引き継ぐ場合などには、

「自分が始めてから180日」ではない

ことに注意が必要です。

参考：観光庁「民泊制度ポータルサイト よくあるご質問」

札幌市では180日すべて営業できない場合がある

ここが札幌市で民泊をする場合の重要なポイントです。

住宅宿泊事業法では年間180日が上限ですが、自治体は一定の要件のもと条例で住宅宿泊事業の実施を制限することができます。

札幌市でも条例による独自の営業制限があります。

そのため、

「住宅宿泊事業法で180日だから、札幌市でも必ず180日営業できる」

とは限りません。

特に家主不在型など一定の民泊を検討している場合は、物件所在地を確認してから事業計画を作る必要があります。

学校周辺の営業制限

札幌市では、小学校・中学校等の周辺について一定の営業制限があります。

具体的には、一定の学校の敷地の出入口周辺100メートルの区域について、条例上の制限があります。

札幌市は各区について民泊の制限区域図を公開しています。

民泊物件を検討するときは、

「学校が近そうだからやめよう」

「100m以上ありそうだから大丈夫だろう」

と感覚だけで判断するのではなく、物件住所をもとに制限区域を確認することが大切です。

参考：札幌市「住宅宿泊事業（民泊）の制限区域」

【物件選びの現場感覚】

不動産を探していると、

「駅徒歩5分」

「観光地に近い」

「家賃が安い」

という条件はすぐ比較できます。

一方、

「民泊の営業制限区域に入っているか」

は不動産募集図面だけでは分からないことがあります。

だからこそ、民泊では一般の賃貸物件探しと違って、

立地を見る → 家賃を見る → 間取りを見る

だけでは足りません。

そこに、

行政上の営業条件を見る

という工程を加える必要があります。

住居専用地域等の営業制限

札幌市では、住居専用地域等についても一定の住宅宿泊事業に営業制限があります。

例えば、

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域

などが関係します。

実際の対象区域・制限期間については、物件ごとに札幌市の最新情報を確認してください。

用途地域は、不動産取引でも重要な情報です。

しかし民泊では、

「この用途地域に建っている」だけでなく、「札幌市の民泊条例ではどう扱われるか」

まで確認する必要があります。

家主居住型と家主不在型で違いがある

札幌市の営業制限を考えるときに重要なのが、

家主居住型か家主不在型か

という違いです。

札幌市の条例による区域・期間の追加制限は、家主不在型など一定の住宅宿泊事業が対象となっています。

そのため、

• 自宅の一部を使って民泊をする
• 投資用マンションで民泊をする

では、確認すべき内容が同じとは限りません。

また、住宅宿泊事業法では、住宅宿泊事業者が不在となる場合など一定の場合、住宅宿泊管理業者へ管理業務を委託する必要があります。

【不動産管理経験から】

「家主がいない」ということは、管理面ではかなり大きな違いがあります。

水漏れが起きた。

宿泊者が鍵を紛失した。

夜中に騒音苦情が入った。

オートロックから入れない。

ゴミ出しで住民とトラブルになった。

このとき、

「誰が対応するのか」

が決まっていなければ問題が大きくなります。

民泊の管理は、単に清掃業者を手配することではありません。

トラブル発生時の対応体制まで含めて管理を考える

ことが重要です。

民泊は届出をしたら終わりではない

ここは、これから民泊を始める方にぜひ知っておいていただきたいポイントです。

住宅宿泊事業の届出が受理されると、

「これで手続きは全部終わった」

と思ってしまうかもしれません。

しかし住宅宿泊事業者には、営業開始後にもさまざまな義務があります。

代表的なものとして、

• 宿泊者の衛生確保
• 宿泊者の安全確保
• 外国人宿泊者への案内
• 宿泊者名簿の作成・保存
• 周辺地域への悪影響防止についての説明
• 苦情・問い合わせへの対応
• 標識の掲示
• 定期報告

などがあります。

つまり、

届出は「ゴール」ではなく「スタート」

です。

宿泊者名簿を作成・保存する

住宅宿泊事業者は宿泊者名簿を備え付ける必要があります。

本人確認を行ったうえで、

• 氏名
• 住所
• 職業
• 宿泊日

などを記載します。

日本国内に住所を有しない外国人宿泊者については、国籍や旅券番号についても記載が必要です。

宿泊者名簿は、作成の日から3年間保存する必要があります。

参考：観光庁「住宅宿泊事業者編」

【管理実務では「記録」が重要】

不動産管理会社で仕事をしてきて、繰り返し感じるのが、

記録を残すことの重要性

です。

入居者から電話があった。

設備トラブルが起きた。

業者を手配した。

オーナーへ報告した。

これらを口頭だけで終わらせると、後になって

「言った」

「聞いていない」

という問題が起こります。

民泊も同じです。

宿泊者情報だけでなく、苦情やトラブルについても、

いつ・誰から・どんな連絡があり・どう対応したのか

を記録しておくことをおすすめします。

不動産管理では「日時・内容・対応者・結果」を残す記録主義が基本です。fileciteturn0file3

外国人宿泊者への案内

札幌市で民泊をする場合、外国人観光客の利用も想定しておきたいところです。

住宅宿泊事業者には、外国人観光旅客である宿泊者に対して外国語を用いて、

• 設備の使用方法
• 移動のための交通手段
• 火災・地震等の災害発生時の通報連絡先

などを案内することが求められています。

札幌の場合は特に、冬季の運営も考えておく必要があります。

例えば、

• 暖房設備
• 給湯設備
• 凍結防止
• 積雪時の出入り
• 冬季の避難経路

などについて、宿泊者が迷わないよう分かりやすく案内しておくことが実務上重要でしょう。

騒音・ゴミなどのルールを説明する

住宅宿泊事業では、周辺地域の生活環境への悪影響を防ぐため、宿泊者に必要事項を説明することが求められています。

代表的なのが、

• 騒音
• ゴミ処理
• 火災防止

などです。

マンション民泊では特に重要です。

宿泊者にとっては数日間滞在する場所でも、隣室の人にとっては毎日生活する自宅です。

【クレーム対応の現場から】

騒音トラブルでは、

「一度だけだから」

「旅行者だから仕方がない」

という説明は、隣に住んでいる方には通用しません。

管理会社のクレーム対応でも、最初の対応が非常に重要です。

まず状況を聞く。

事実を確認する。

必要な対応をする。

そして記録を残す。

民泊でも、

「苦情が来たら考える」のではなく、「苦情を起こさないために宿泊前に説明する」

ことが大切です。

近隣住民からの苦情には迅速に対応する

住宅宿泊事業者には、周辺地域の住民からの苦情や問い合わせへ適切かつ迅速に対応することが求められます。

観光庁の案内では、深夜・早朝を問わず常時、応答または電話で対応することや、緊急時には必要に応じて警察・消防・医療機関等へ連絡し、必要な対応を行うことが示されています。

民泊運営では、

「予約が入る仕組み」だけでなく「問題が起きたときに動ける仕組み」

を作っておかなければなりません。

【不動産管理会社で感じてきたこと】

入居者・オーナーから管理会社への評価を左右するものの一つが、初動の速さです。

問題が発生しても、

「すぐ連絡がついた」

「すぐ状況を確認してくれた」

だけで相手の受け止め方は変わります。

逆に何時間も連絡がつかなければ、不満は大きくなります。

民泊でも、

即レス・状況確認・記録

という不動産管理の基本は、そのまま使えると考えています。

民泊の標識を掲示する

住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所へ所定の標識を掲示する必要があります。

標識は住宅宿泊事業を実施している間、継続して掲示する必要があります。

マンションの場合は、標識の掲示場所について管理規約や共用部分との関係も考える必要があるため、事前に管理会社等へ確認しておくと安心です。

参考：観光庁「住宅宿泊事業者の業務」

2か月ごとの定期報告を忘れない

住宅宿泊事業者には定期報告があります。

毎年、

2月・4月・6月・8月・10月・12月の15日まで

に、前2か月分について、

• 宿泊させた日数
• 宿泊者数
• 延べ宿泊者数
• 国籍別の宿泊者数の内訳

を報告します。

原則として民泊制度運営システムを利用して報告できます。

「予約サイトに履歴が残っているから大丈夫」ではなく、定期報告に必要な情報を日頃から整理しておくことが重要です。

参考：観光庁「民泊制度ポータルサイト」

【管理実務としておすすめする方法】

2か月ごとに慌てて数字を集計するのではなく、

宿泊が発生するたびに記録する仕組み

を作っておくことをおすすめします。

これは賃貸管理の家賃管理と似ています。

月末になってから入金履歴を探すより、日頃から記録されている方が圧倒的に管理しやすくなります。

民泊も、

「届出を取る仕組み」より「届出後に管理できる仕組み」

を作ることが大切です。

札幌市で民泊をするなら「運営」を先に考える

ここまで見ると、

「民泊は思ったよりルールが多い」

と感じるかもしれません。

しかし、これらのルールには理由があります。

民泊はホテルだけが建っている場所で行われるとは限りません。

普通の住宅街やマンションの中で営業する場合があります。

そのため、

宿泊者の利益

だけでなく、

周辺で生活している住民の生活環境

にも配慮する必要があります。

【20年以上の不動産管理経験から】

私は民泊を考えるとき、

「宿泊事業」と「不動産管理」の両方を見る必要がある

と考えています。

予約を増やす。

稼働率を上げる。

宿泊単価を上げる。

もちろん事業として重要です。

しかし、

• 建物を適切に維持する
• 消防設備を管理する
• ゴミ問題を防ぐ
• 騒音トラブルを防ぐ
• 苦情に迅速に対応する
• オーナー・管理組合との関係を維持する
• 対応履歴を記録する

ことも同じくらい重要です。

不動産管理の現場では、**「問題が起きてから動く管理」より「問題を予測して先に対策する管理」**の方が、結果としてオーナーの利益を守ります。

民泊も同じではないでしょうか。

札幌市で民泊を始める前のチェックリスト

物件について

• 住宅宿泊事業法上の住宅要件を確認した
• 札幌市の営業制限区域を確認した
• 賃貸物件ならオーナー承諾を確認した
• 分譲マンションなら管理規約を確認した
• 消防について事前確認した

運営について

• 年間180日の数え方を理解した
• 家主居住型・家主不在型を整理した
• 必要な管理体制を整えた
• 宿泊者名簿の管理方法を決めた
• 外国人宿泊者への案内を準備した
• ゴミ出しルールを作った
• 騒音防止ルールを作った
• 火災・地震等の緊急案内を準備した
• 苦情対応の連絡先を決めた
• トラブル対応記録の方法を決めた
• 標識の掲示方法を確認した
• 2か月ごとの定期報告方法を決めた

収支について

• 180日上限を前提に収支計算した
• 札幌市条例による追加制限を収支に反映した
• 消防設備費を計算した
• 管理委託費を計算した
• 清掃費・水道光熱費等を計算した
• 宿泊税等も確認した

行政書士に相談するなら「届出前」がおすすめ

行政書士への相談というと、

「民泊の届出書を作ってほしい」

というイメージがあるかもしれません。

しかし実際には、

物件を契約する前

から確認することに大きな意味があります。

特に、

「この住所は札幌市の営業制限に該当する？」

「賃貸物件だけれどオーナー承諾はどうすればいい？」

「マンション管理規約はどこを確認すればいい？」

「消防署にはいつ相談すればいい？」

「家主不在型の場合、管理はどうすればいい？」

といった点を先に整理しておけば、物件契約後に事業計画が崩れるリスクを減らせます。

当事務所では、不動産管理会社で20年以上勤務した経験を生かし、

「届出を通すこと」だけでなく、「その後、実際に運営できるか」

という視点を大切にしています。

まとめ｜札幌市の民泊は180日ルールだけ知っていても足りない

札幌市で住宅宿泊事業法による民泊を始める場合、年間180日の営業日数上限があります。

しかし、それだけを理解していればよいわけではありません。

札幌市では、物件所在地や営業形態によって条例上の追加制限を受ける場合があります。

さらに営業開始後も、

1. 宿泊者名簿
2. 外国人宿泊者への案内
3. 騒音・ゴミ等のルール説明
4. 苦情への迅速な対応
5. 標識の掲示
6. 2か月ごとの定期報告

などが必要です。

民泊は、

「届出を取れば終わり」ではありません。

むしろ、

「届出をしてからが管理のスタート」

です。

そして不動産管理の経験から特に重要だと考えるのが、

即レス・記録・予防

の3つです。

問題が起きる前にルールを作る。

問題が起きたらすぐ対応する。

対応した内容を記録する。

この基本を押さえることが、宿泊者だけでなく、近隣住民、オーナー、管理会社とのトラブルを減らし、民泊を長く運営することにつながります。

札幌市で民泊を検討していて、

「この物件で民泊できる？」

「営業制限区域なのかわからない」

「届出から消防、管理まで何から進めればいい？」

という場合には、物件契約前からご相談ください。

行政書士 加藤昌史事務所では札幌市を中心にご相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

Q1．札幌市の民泊は年間何日まで営業できますか？

住宅宿泊事業法では、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間で180日が上限です。ただし札幌市では、一定の区域・営業形態について条例による追加の営業制限があるため、必ず180日営業できるとは限りません。

Q2．180日は1月から12月までで数えますか？

いいえ。住宅宿泊事業法では毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までを1年間として計算します。

Q3．札幌市内なら、どこでも同じように民泊できますか？

一律ではありません。学校周辺や住居専用地域等について、家主不在型など一定の住宅宿泊事業では札幌市条例による営業制限があります。物件住所ごとの確認が重要です。

Q4．民泊の届出をすれば、その後の手続きはありませんか？

届出後にも、宿泊者名簿、標識の掲示、宿泊者への説明、苦情対応、定期報告など住宅宿泊事業者として行うべきことがあります。

Q5．民泊の定期報告はいつ行いますか？

毎年2月・4月・6月・8月・10月・12月の15日までに、それぞれ前2か月分について宿泊日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別宿泊者数などを報告します。

Q6．民泊では宿泊者名簿が必要ですか？

はい。本人確認を行ったうえで氏名、住所、職業、宿泊日などを記録し、作成日から3年間保存する必要があります。日本国内に住所を有しない外国人については国籍・旅券番号についても記録します。

Q7．近隣住民から騒音の苦情が来た場合はどうすればいいですか？

住宅宿泊事業者には、周辺住民からの苦情・問い合わせへ適切かつ迅速に対応することが求められています。宿泊者への事前説明、緊急連絡体制、対応履歴の記録まで含めて開業前から仕組みを作っておくことが重要です。

Q8．札幌市で民泊を始める場合、行政書士にはいつ相談すればいいですか？

物件契約前がおすすめです。札幌市の営業制限、オーナー承諾、管理規約、消防、管理方法などを事前に整理することで、契約後に問題が判明するリスクを減らせます。

メタディスクリプション

札幌市の民泊ルールを行政書士が解説。年間180日ルール、札幌市の営業制限区域、家主不在型、宿泊者名簿、標識、苦情対応、2か月ごとの定期報告まで、不動産管理経験20年以上の行政書士が実務目線でわかりやすく説明します。