「退去後にクロスが汚れている。全部借主負担にできる？」
「長く住んでいた入居者でも、修繕費を請求できる？」
「契約書にハウスクリーニング費用は借主負担と書いてあるけれど大丈夫？」
賃貸住宅の退去時に、オーナー様と借主との間でトラブルになりやすいのが原状回復費用です。
オーナー様から見ると、
「貸したときはきれいだったのだから、元に戻して返してほしい」
と思うのは自然なことです。
しかし、賃貸借契約における原状回復は、必ずしも
「入居したときと全く同じ状態に戻すこと」
ではありません。
通常の使用による損耗や時間の経過による劣化と、借主の故意・過失などによって生じた損傷を区別して考える必要があります。
私は不動産管理会社で20年以上、退去立会い、原状回復工事、敷金精算、オーナー対応などの実務に携わってきました。
その経験から感じるのは、原状回復トラブルを減らすためには、退去時だけではなく「入居時」と「契約時」の準備が非常に重要だということです。
この記事では、原状回復の基本的な考え方から、クロス・床・設備などの具体例、特約、退去立会い、オーナー様が注意したいポイントまで実務目線で解説します。
※この記事は一般的な情報を提供するものです。実際の負担割合は契約内容、損耗の原因、使用期間、特約などによって異なります。法令やガイドライン等が改定される場合もあるため、実際の精算時には最新情報をご確認ください。
原状回復とは？
「原状回復」と聞くと、
「借りたときと同じ状態に戻すこと」
と思われる方も多いかもしれません。
しかし、賃貸住宅では少し考え方が違います。
人が部屋で生活すれば、当然ながら少しずつ傷みます。
例えば、
- 日光によるクロスの変色
- 家具を置いたことによる床のへこみ
- 通常使用による設備の劣化
- 時間の経過による色あせ
などです。
こうした通常の使用や時間の経過による変化まで、すべて借主の負担として新品に戻すことが原状回復というわけではありません。
一方、
- 不注意で壁に穴を開けた
- 飲み物をこぼして放置し、床にシミを作った
- 清掃を怠って著しい汚れを発生させた
など、借主側の故意・過失等による損傷については、借主負担が問題となります。
「新品に戻すこと」ではない
原状回復で最も多い誤解の一つが、
「退去するときは新品にして返す」
という考え方です。
例えば、新品のクロスで入居して5年間生活したとします。
5年間生活すれば、借主が丁寧に使用していても一定の劣化は生じます。
その状態について、
「新品ではなくなったから全部張り替えて借主に請求する」
という考え方ではありません。
原状回復では、
なぜ修繕が必要になったのか
を確認することが重要です。
通常損耗・経年変化と借主負担の違い
原状回復を考えるときには、まず損傷の原因を整理します。
| 状態 | 基本的な考え方 |
|---|---|
| 通常使用による損耗 | 貸主側の負担として考える |
| 時間経過による劣化 | 貸主側の負担として考える |
| 借主の故意による損傷 | 借主負担を検討 |
| 借主の過失による損傷 | 借主負担を検討 |
| 通常の使用を超える使用による損傷 | 借主負担を検討 |
| 特約があるもの | 特約の内容・有効性等を確認 |
重要なのは、
「壊れているから借主負担」ではなく、「なぜ壊れたのか」を確認すること
です。
クロスの原状回復
原状回復で特に相談が多いのが壁紙・クロスです。
通常損耗として考えられる例
例えば、
- 日照による変色
- テレビや冷蔵庫の後ろの電気ヤケ
- 通常使用の範囲内の画びょう跡
などについては、一般に通常損耗等として整理されることがあります。
借主負担が問題となる例
一方、
- 落書き
- 不注意による大きな破損
- 結露を放置したことなどによる著しいカビ
- 通常使用を超える汚れ
などは、借主負担が問題となる可能性があります。
ただし、
「汚れがあるから部屋全部のクロスを借主負担」
と単純に考えることはできません。
損傷範囲や経過年数などを踏まえて検討します。
フローリング・床の原状回復
床もトラブルになりやすい部分です。
例えば、
家具を置いたことによるへこみ
通常の生活で家具を設置することは当然想定されます。
そのため、通常使用によって生じたものなのかを確認します。
飲み物をこぼして放置したシミ
借主が飲み物をこぼし、そのまま放置した結果、大きなシミや腐食が発生した場合には、借主側の負担が問題となる可能性があります。
引越し作業で付けた傷
家具を引きずるなどして大きな傷を付けた場合も、通常使用とは別に検討することになります。
大切なのは、
床に傷があるという結果だけではなく、その原因を確認すること
です。
設備・建具の原状回復
賃貸物件にはさまざまな設備があります。
例えば、
- 給湯器
- 暖房設備
- エアコン
- トイレ
- 洗面台
- キッチン
- 建具
- 網戸
- インターホン
などです。
設備が故障している場合も、
「借主が住んでいたから借主負担」
とは限りません。
通常使用による故障や設備自体の老朽化であれば、貸主側で対応するケースがあります。
一方、借主が物をぶつけて破損したなど、原因が借主の故意・過失にある場合には、借主負担が問題となります。
タバコ・ペット・カビはどう考える？
タバコ
室内喫煙によってクロスや天井に著しいヤニ汚れや臭いが付着した場合、通常使用による損耗とは異なる問題が生じます。
喫煙可否については契約書や特約も確認します。
ペット
ペット可物件でも、
「ペット可＝どれだけ傷を付けても借主負担にならない」
ということではありません。
例えば、
- 柱のひっかき傷
- 床の傷
- 強い臭い
- クロスの破損
などについて、契約内容や損傷状況を確認する必要があります。
ペット可物件では、契約時に原状回復に関する条件をできるだけ明確にしておくことが重要です。
カビ
カビについては原因確認が特に重要です。
建物側の問題なのか、
借主の換気不足や結露の放置などが原因なのかによって考え方が変わります。
写真だけで即断せず、発生原因を確認することが重要です。
ハウスクリーニング特約の注意点
「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」
という特約を設けている契約は少なくありません。
ただし、
契約書に一文書けば、どのような費用でも当然に借主へ請求できる
という考え方は避けるべきです。
特約については、
- 負担する内容
- 金額または算定方法
- 契約時の説明
- 借主が内容を認識していたか
- 他の契約条項との関係
などを確認することが重要です。
「退去時の費用はすべて借主負担」
という曖昧な条項より、
何を、どのような条件で負担するのかを具体的にすること
がトラブル防止につながります。
退去立会いで確認したいポイント
退去立会いでは、単に室内を見るだけではなく、損傷状況を記録します。
確認しておきたいのは、
- 壁・クロス
- 天井
- フローリング
- 建具
- 水回り
- 設備
- 鍵
- 残置物
- 臭い
- 清掃状況
などです。
写真を残す
損傷部分は写真を撮影します。
できれば、
「部屋全体が分かる写真」と「損傷部分のアップ」
の両方を残しておくと状況を説明しやすくなります。
その場で断定しない
退去立会いの現場で、
「これは全部あなたの負担です」
と即断するのは避けた方がよい場合があります。
契約書、入居期間、入居時の状態、損傷原因、見積額などを確認してから精算する方が安全です。
原状回復費用を請求するときの注意点
原状回復費用を借主へ請求する場合には、
「〇〇工事一式 100,000円」
だけでは、借主が納得できないことがあります。
できるだけ、
- 修繕箇所
- 修繕内容
- 工事金額
- 借主負担額
- 貸主負担額
- 負担理由
などを整理して説明できる状態にしておくことが重要です。
例えば、
「クロス張替え 60,000円」
だけではなく、
なぜ張替えが必要なのか
を説明できるようにします。
【現場コラム】退去時より「入居時の写真」が重要
不動産管理の現場で原状回復トラブルを経験して感じたことがあります。
それは、
退去時の写真だけでは十分ではない
ということです。
退去時に壁に傷があったとしても、
借主から、
「入居したときからありました」
と言われることがあります。
このとき、
入居時の写真やチェックシートが残っていれば比較できます。
逆に、入居時の記録がなければ、
「いつ付いた傷なのか」
を判断することが難しくなります。
そのため私は、
原状回復トラブル対策は退去時から始まるのではなく、
「入居前から始まっている」
と考えています。
入居前に残しておきたい記録
- 室内全体の写真
- クロス
- 床
- 建具
- 水回り
- 設備
- 既存の傷・汚れ
- 撮影日
これらを記録しておくだけでも、退去時の話し合いが大きく変わります。
原状回復トラブルを防ぐチェックリスト
契約時
□ 原状回復条項を確認した
□ ハウスクリーニング特約を確認した
□ ペット・喫煙等の特約を確認した
□ 借主負担の内容を明確にした
□ 契約書と特約に矛盾がないか確認した
入居前
□ 室内写真を撮影した
□ 既存の傷を記録した
□ 設備の状態を確認した
□ 入居時チェックシートを用意した
入居中
□ 修繕依頼を記録した
□ 設備故障の原因を確認した
□ 水漏れなど重大な不具合を記録した
退去時
□ 借主と室内状況を確認した
□ 写真を撮影した
□ 入居時の写真と比較した
□ 損傷原因を確認した
□ その場で負担額を安易に断定しない
精算時
□ 見積書を確認した
□ 修繕内容を確認した
□ 貸主負担と借主負担を整理した
□ 経過年数を検討した
□ 特約を確認した
□ 借主へ説明できる資料を準備した
行政書士ができるサポート
原状回復トラブルは、退去時だけ対応すればよい問題ではありません。
むしろ、
契約書を整えてトラブルを予防すること
が重要です。
行政書士 加藤昌史事務所では、
- 賃貸借契約書の作成
- 原状回復条項の確認
- 特約の整理
- ペット可物件等の契約書作成
- 合意書等の書面作成
- 内容証明郵便の作成
などについてご相談いただけます。
一方、すでに貸主と借主との間で具体的な紛争となり、相手方との代理交渉や訴訟対応が必要な場合には、弁護士への相談が必要になります。
よくある質問
Q 退去時のクロス張替えは全部借主負担ですか？
一律に借主負担となるわけではありません。
損傷の原因、範囲、入居期間、経過年数、契約内容などを確認して判断する必要があります。
Q 壁紙の日焼けは借主へ請求できますか？
通常の生活や時間の経過による変色については、一般的に貸主側の負担として考えることになります。
ただし、実際には原因や契約内容などを確認する必要があります。
Q タバコを吸っていた場合は全部借主負担ですか？
喫煙による著しいヤニ汚れや臭いなどは、借主負担が問題となる可能性があります。
ただし、実際の負担範囲については損傷状況や経過年数、契約内容等を踏まえて検討します。
Q ペット可物件ならペットの傷もオーナー負担ですか？
ペット可というだけで、ペットによるすべての損傷が貸主負担になるわけではありません。
契約内容、特約、傷の程度などを確認します。
Q 退去立会いで借主にサインをもらえば安心ですか？
サインがあることだけで、すべての費用負担が当然に確定するとは限りません。
何について確認・合意した書面なのかが重要です。
Q 敷金から原状回復費用を差し引いてもいいですか？
借主が負担すべき費用がある場合、敷金との関係を整理して精算することになります。
ただし、敷金の返還や原状回復費用の負担については、契約内容や実際の損耗状況などを確認する必要があります。
この点は次の記事で詳しく解説します。
Q 行政書士に原状回復について相談できますか？
賃貸借契約書、原状回復に関する条項、特約、合意書などの書面作成についてご相談いただけます。
具体的な紛争について相手方との交渉や裁判対応が必要な場合は、弁護士への相談が必要です。
まとめ｜原状回復トラブル対策は「入居前」から始まる
原状回復で重要なのは、
「退去時にどれだけ請求できるか」だけを考えないこと
です。
トラブルを防ぐためには、
- 契約時に原状回復条件を明確にする
- 特約を分かりやすくする
- 入居前の状態を写真で残す
- 入居中の修繕記録を残す
- 退去時に損傷原因を確認する
- 貸主負担と借主負担を整理する
- 借主へ説明できる資料を残す
ことが重要です。
そして、
「古くなったから借主負担」
「退去したから全部新品にする」
という考え方ではなく、損傷の原因と契約内容を一つずつ確認していくことが大切です。
原状回復は、退去時だけの問題ではありません。
契約時・入居時・入居中・退去時までを一つの管理業務として考えることが、トラブルを減らすポイントです。
賃貸借契約書・原状回復に関するご相談は行政書士 加藤昌史事務所へ
行政書士 加藤昌史事務所では、
- 賃貸借契約書の作成・見直し
- 原状回復に関する条項の確認
- 各種特約の作成
- 合意書の作成
- 内容証明郵便の作成
- 不動産オーナー・管理会社向けの書類作成
などのご相談を承っています。
不動産管理会社で20年以上の実務経験を活かし、法律上の考え方だけではなく、実際の退去立会い・原状回復・賃貸管理の現場を踏まえた実務的なサポートを心がけています。
行政書士 加藤昌史事務所では札幌市を中心にご相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。
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公式ホームページ
賃貸住宅の原状回復はどこまで借主負担？クロス、床、設備、タバコ、ペット、カビ、ハウスクリーニング特約など、退去時にオーナーが注意したいポイントを、不動産管理会社で20年以上の実務経験を持つ札幌の行政書士がわかりやすく解説します。